- Andrei-Adrian Sofei
- Sep 26
- 5 min read
Updated: Oct 21
Contractul de închiriere (numit și contract de locațiune) este acordul prin care locatorul oferă chiriașului dreptul de folosință temporară - totală sau parțială - asupra unui bun, în schimbul unei sume de bani (chirie). Este un instrument juridic esențial atât pentru proprietari, cât și pentru chiriași, pentru a stabili clar drepturile, obligațiile, termenele și costurile.
Cuprins
Ce poate fi închiriat?
Pot face obiectul închirierii atât bunurile imobile (apartamente, case, terenuri, etc), cât și bunuri mobile (utilaje, autovehicule, aparatură, etc).
Practic, orice bun care poate fi folosit fără a fi "consumat" prin utilizare, poate fi închiriat.
Cum se încheie contractul de inchiriere?
În general, este suficient acordul de voință al celor două părți. Totuși, pentru a putea face dovada acestuia în fața terților și autorităților statului, este necesar ca acordul să fie în scris.
Forma scrisă este obligatorie de facto (recomandată ferm) pentru a putea dovedi clauzele.
Includeți datele de identificare ale părților, descrierea bunului, durata, chiria, garanția, obligațiile, penalitățile, condițiile de reziliere și procesul-verbal de predare-primire (cu fotografii).
Pe ce perioadă trebuie încheiat contractul de închiriere?
Contractul de închiriere poate fi încheiat pe perioadă determinată sau nedeterminată.
Nu există o perioadă minimă, dar în ceea ce privește perioada maximă, legea prevede că perioada unui contract de inchiriere nu poate depăși 49 de ani.
Ce se întâmplă dacă chiriașul deține bunul și plătește chiria în continuare, după expirarea contractului?
Dacă, după împlinirea termenului, chiriașul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, atunci se consideră că s-a încheiat un nou contract, în condițiile celui vechi, dar pe durată nedeterminată, dacă din înțelegerea părților nu rezultă contrariul.
Este obligatorie înscrierea contractului la ANAF?
Pe scurt, da. Contractului de închiriere trebuie obligatoriu înscris la ANAF pentru a respecta legea.
Pe larg, conform ordinului președintelui ANAF nr. 114/2019, contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor personale, altele decât veniturile din arendare și cele din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală, sunt obligați să înregistreze contractul de închiriere la organul fiscal competent în cel mult 30 de zile de la data semnării.
Clauze esențiale într-un contract solid
Asigurați-vă că documentul acoperă cel puțin:
Părțile (date complete de identificare);
Obiectul (descrierea exactă a bunului și a anexelor);
Durata și condițiile de prelungire;
Chiria (sumă, monedă, scadență, modalitate de plată);
Garanția (depozitul): cuantum, condiții de reținere/returnare și termen;
Utilități & cheltuieli: cine plătește întreținerea, reparațiile;
Îmbunătățiri, modificări, lucrări: când sunt permise și cine le suportă;
Interdicții: subînchiriere, schimbarea destinației, animale de companie (dacă e cazul);
Penalități pentru întârziere și dobânzi;
Accesul locatorului pentru verificări (cu notificare prealabilă);
Asigurarea bunului (opțional, recomandat pentru imobile/auto);
Rezilierea (cazuri, termene, notificări);
Procedura la predare-primire: proces-verbal + fotografii datate.
Care sunt riscurile unui contract de închiriere?
Deși pare un act simplu, în practică, contractul de locațiune ascunde numeroase riscuri:
Clauze neclare sau incomplete
Dacă nu se specifică clar cine plătește reparațiile sau întreținerea, pot apărea conflicte.
De exemplu, chiriașul schimbă centrala termică și cere banii înapoi de la proprietar. Cine are dreptate?
Neplata chiriei sau întârzieri repetate
Fără clauze clare privind penalitățile și termenele de reziliere, proprietarul riscă să rămână cu un chiriaș rău-platnic luni întregi.
Deteriorarea bunului
Dacă nu există un proces verbal de predare-primire și fotografii anexate contractului, e foarte greu de dovedit că bunul a fost stricat de chiriaș.
Recuperarea garanției la încetarea contractului
Dacă nu există clauze concrete care să stabilească modul de returnare a garanției, chiriașul poate pierde această sumă de bani în mod injust.
Predare-primire corectă (check-in / check-out)
La început: notați starea bunului, contorizări (apă/gaz/curent), inventarul; atașați fotografii.
La final: repetați procedura; comparați, calculați eventualele reparații reținute din garanție.
Întrebări frecvente (FAQ)
1) Este obligatoriu să înregistrez contractul de închiriere la ANAF?
Da. Înregistrarea contractului la ANAF trebuie făcută, de regulă, în 30 de zile de la semnare. Verifică pașii și formularele curente pe site-ul ANAF.
2) Care este durata maximă a unui contract de închiriere?
49 de ani. Poți alege durată determinată (ex: 12 luni) sau nedeterminată.
3) Ce se întâmplă dacă rămân în spațiu după expirarea contractului și plătesc chiria?
Dacă locatorul nu se opune și continui să-ți îndeplinești obligațiile, se consideră încheiat un nou contract pe durată nedeterminată, în condițiile celui vechi (dacă nu conveniți altfel).
4) Ce trebuie să conțină garanția (depozitul)?
Cuantum clar (ex: 1–2 luni de chirie), condiții de reținere (deteriorări, restanțe) și termen de returnare după predarea bunului.
5) Cine plătește reparațiile și întreținerea?
Stabiliți explicit: reparații curente vs. capitale, utilități, întreținere de bloc/asociație. Lipsa detaliilor = conflicte.
6) Pot indexa chiria pe parcurs?
Da, dacă este prevăzut în contract (ex: indexare anuală în funcție de un indice). Fără clauză, nu poți modifica unilateral.
7) Este permisă subînchirierea?
Numai dacă este permisă explicit în contract. În lipsa unei clauze, se consideră interzisă.
8) Pot interzice animalele de companie?
Da, dacă prevezi expres acest lucru; poți și condiționa de reguli suplimentare (ex: igienă, zgomot).
9) Cum documentez starea bunului?
Prin proces-verbal de predare-primire + fotografii datate. Repetă la finalul contractului.
10) Cum pot rezilia contractul?
Conform clauzelor: pentru neplată, nerespectarea obligațiilor, expirare, denunțare cu preaviz (pentru nedeterminate). Introdu termene și modul de notificare.
11) Ce acte îmi trebuie pentru înregistrare și probă?
Contractul semnat, actele de identitate, dovada proprietății, eventuale anexe (inventar, fotografii), și orice formulare cerute de ANAF la momentul depunerii.
12) Ce impozite se aplică veniturilor din chirii?
Regulile fiscale se pot schimba. Verifică cotele și declarațiile în vigoare pe site-ul ANAF sau cere opinia unui contabil. Impozitul în 2025 pentru veniturile din chirii este de 8%. Dacă locatorul este persoană fizică, trebuie să se calculeze și CASS-ul datorat pe venituri din alte activități decât salarii. Acesta se calculează la plafoanele de 6, 12 sau 24 salarii minime pe an.
Concluzie
Contractul de închiriere este un act legal prin care o parte închiriază un bun altei părți contra unei sume de bani. Un contract bine făcut te poate scuti de un proces în instanță.
Astfel, dacă vrei să întocmești un contract de închiriere simplu, rapid și corect, dar nu ai sute de lei pentru avocați și notari, EasyDoc are soluția pentru tine. Ai contractul de închiriere gata în 1 minut.
Dă click pe butonul de mai jos și fă-ți propriul contract de închiriere în baza șabloanelor și clauzelor preformulate din platforma noastră.
Disclaimer: EasyDoc nu furnizează consultanță juridică și nu înlocuiește serviciile unui avocat sau notar. Articolul și modelele prezentate au caracter informativ general și pot să nu reflecte toate particularitățile situației tale ori cele mai recente modificări legislative. Documentele generate prin EasyDoc sunt completate de utilizatori, care își asumă corectitudinea datelor și conformitatea legală, inclusiv îndeplinirea eventualelor formalități suplimentare (ex. autentificare notarială, înregistrări la autorități). Utilizarea platformei nu creează o relație avocat-client. EasyDoc nu este parte la contractele rezultate și nu răspunde pentru prejudicii decurgând din folosirea informațiilor sau a documentelor generate. Te rugăm să consulți Termenii și Condițiile înainte de utilizare.